Épület állapotfelmérés

. 

Épület műszaki állapotfelmérés

 

Épületdiagnosztika

. 

. 

Épületdiagnosztikai vizsgálat, szaktanácsadás, szakmai vélemény, javaslattétel:

  • épületingatlan (családi ház, lakás, nyaraló, iroda, üzlethelyiség, műhely, raktár stb. épület) vásárlása esetén, illetve épület felújítási, korszerűsítési, átalakítási vagy bővítési munkával kapcsolatban, a helyszíni szemle alkalmával az épületszerkezetek szemrevételezéses épületdiagnosztikai módszerrel történő átvizsgálásával elvégezhető az épület előzetes műszaki állapotfelmérése;
  • majd ennek alapján az előzetes szóbeli szakmai véleményezés, illetve a megbízó által föltett kérdések (például: mi a hiba oka?) előzetes szóbeli megválaszolása;
  • az esetleges statikai problémák - feltárása, megoldási és helyreállítási szakmai tanácsok, javaslatok megtétele;
  • a szemrevételezéses épületdiagnosztikai vizsgálattal történő épület műszaki állapofelmérés során az aktuális állapotot rögzítő fényképdokumentáció is készül.

. 

. 

Írásbeli szakmai vélemény dokumentáció készítés:

  • a szükséges adatok és információk beszerzése, feladattisztázás;
  • a meglévő (rajzi és szöveges) dokumentáció áttekintése;
  • a helyszíni szemle alkalmával szemrevételezéses épületdiagnosztikai módszerrel végzett állapotfelmérés, a szükséges ellenőrző mérések, a kapcsolódó vizsgálatok és felmérések elvégzése;
  • indokolt esetben műszeres épületdiagnosztikai szakvizsgálatok elvégzése;
  • igény esetén hőkamerás épületdiagnosztikai célzott vagy komplex szakvizsgálat elvégzése (épület termográfiás szakvizsgálat);
  • az épület műszaki állapotfelmérése során az aktuális állapotot rögzítő fényképdokumentáció elkészítése;
  • indokolt esetben a szükséges feltárások elvégzése, nagyobb feltárási munka esetén a feladat kijelölése a feltárási munkát végzők részére;
  • szükség esetén szakintézet által végzendő mérések, célvizsgálatok és feltárások kijelölése, közreműködés azok elvégeztetésében;
  • a szakintézet által szolgáltatott eredmények beépítése az írásbeli szakmai vélemény dokumentáció összeállításának a folyamatába;
  • a fentiek alapján rendelkezésre álló információk - különböző adatok, ellenőrző mérések, számítások és vizsgálati eredmények, illetve (ha szükséges) a szakintézet által szolgáltatott információk mérlegelésével megalapozott szakmai állásfoglalás alakítható ki, valamint elvi javaslatok dolgozhatók ki írásos szakmai vélemény dokumentáció formájában.

. 

.


. 

Az épületdiagnosztikáról 

 

Milyen állapotban van ez az épület?

Nos, ha laikusnak vagy kellően nem tájékozott szakembernek feltesszük ezt a kérdést, nem igazán tud érdemben válaszolni rá, mert nem tudja, hogy mit kell megnéznie az épületen, hol kell keresnie a hibákat, a látszat nem takar-e súlyos hiányosságokat, a felfedezett hibajelenségeket mennyire kell komolyan venni.

Az imént csak néhány dolog került felsorolásra a lehetséges épülethibák felismerésének, diagnosztizálásának tárgyában, de az bizonyos, hogy az épülethibák a tulajdonos pénztárcája mellett bizony sokszor még az emberéletet, egészséget is fenyegetik.

Egy épület műszaki állapotának a felmérése során (a milyen állapotban van ez az épület?) a feltett kérdésekre a diagnosztika (a betegségek felismerésének tudománya) nyelvén iparkodunk eligazítást adni a Tisztelt Ügyfelek részére a lehetséges épülethibákról.

Az épület térbeli felfedezése akkor történik meg, amikor megismerkedünk az épületszerkezetekkel, illetve azok működésének a törvényszerűségeivel.

Egy új ház megépítése után azonban hamarosan meg kell majd barátkozni az épület időbeliségével is. A szerkezetek alapanyagokból készülnek, és ezeknek az anyagoknak az időbeli elváltozásait fizikai - kémiai törvények határozzák meg.

Az utóbbiak birtokában kvázi megjósolható a szerkezetek élettartama, leírható azok életpályája, így elháríthatóvá válnak a károsodások, valamint a folyamatos használhatóság iránti igény is kielégíthető lesz.

Az némileg köztudomású, hogy a régi és az újabb épületek között különbségek vannak, és ezek a különbségek bizony napjainkban is komoly épületkárok okozói lehetnek.

Egy új épület építésének a tervezésekor világosan megadható a munkálatok menete, az elvégzendő szakmai feladatok egymásutánja, de a régi ház esetében jellemzően az adott meglévő épülettel, épületrésszel és a rendelkezésre álló épületállaggal kell majd dolgozni.

Az eredeti tervek (ha vannak) dokumentációja mennyiségileg és minőségileg is változik. Még ha vannak is feljegyzések, korabeli dokumentumok, azok jellemzően nem vagy csak részben alkalmazhatók az adott épület rekonstrukciós munkálatai során.

A lényeget tekintve ez praktikusan annyit tesz, hogy a vizsgálandó épületállag sok esetben ismeretlen, így a probléma valódi nagysága gyakorta csak a rekonstrukciós, helyreállítási, felújítási munkálatok tényleges megkezdése után mutatkozik meg teljességében igazán.

Ezért aztán pontosan nyilvántartásba kell venni, körültekintően dokumentálni kell a szóban forgó adott épületállományt, célszerűen nemcsak a pillanatnyi méreteket és részleteket, hanem lehetőleg azt is, hogy ezek hogyan változtak az épület korával.

Az épület rekonstrukciós, helyreállítási intézkedéseket megelőző előzetes vizsgálatok tehát elsősorban az épület műszaki állapotának a femérését jelentik, amelynek során világosan meg kell fogalmazni az épület-rekonstrukció, a helyreállítás, a felújítás céljait.

Ugyanez érvényes a műszaki ingatlankezelés, műszaki épületfenntartás, épületkarbantartás más területeire is, ilyen területek például: a beton helyreállítása, a favázas épületek rekonstrukciója, a vakolt homlokzat felújítása, a természetes kőből készült épületek és épületelemek helyreállítása.

A műszaki épületfennartás ezen területei számára olyan irányelvek állnak rendelkezésre, amelyek szerint eljárva meghatározható az épület általános műszaki állapota.

Amint megvannak ezek az adatok, akkor megtervezhető, majd kivitelezhető az épületspecifikus, gondos és gazdaságos (költséghatékony) helyreállítás.

 

Átfogó épületanalízis:

Abból kell kiindulni, hogy napjainkban az épületanalízist az épületkarbantartás egyes területei számára külön végzik el, a technika aktuális állásának megfelelően.

Ez azonban gyakorta nem elegendő arra, hogy korrekt módon és egyúttal gondosan és gazdaságosan, ezzel együtt pedig költséghatékonyan oldjuk meg az adott problémát.

Hiszen nem elegendő csupán, például: a nedvesség vagy a sók okozta problémákat kézben tartani, sok esetben ezen intézkedésekkel egyidejűleg meg kell történnie az épület energetikai helyreállításának is.

Ez praktikusan azt jelenti, hogy megváltoznak a klimatikus viszonyok, javítani kell az épület energiaháztartásán, a hőszigetelésén, de mindezek mellett az imént példaként megemlített nedvesség és a sók problematikáját is szem előtt kell tartani.

Sajnálatos módon az energetikai helyreállítás imént említett szempontjait a legtöbb épületanalízis kidolgozásával kapcsolatos irányelv nélkülözi.

Ezért aztán lényeges dolog, hogy a régi épületek helyreállításának, rekonstrukciójának, felújításának, korszerűsítésének az előkészületei során, az épület-energetikai vizsgálatok keretén belül figyelembe kell venni, majd ki kell értékelni ezeket a fent említett energetikai szempontokat is, különös tekintettel a hőszigetelési munkálatokra.

 

Ha már itt tartunk, illetve fentebb szóba került, akkor említsünk meg most még egy igen lényeges és fontos dolgot, mégpedig azt a mindenkor lényeges tudnivalót, hogy a nedvesség, a víz az épület első számú, legfőbb ellensége!

 

Az is tudnivaló még, hogy az épületdiagnosztika az épületfizika egy szakmai részterülete. Az épületelemek és az anyagi paraméterek aktuális állapotát vizsgálja és dokumentálja, értékeli, majd ennek megfelelően osztályozza.

Az épületdiagnosztika részei például olyan vizsgálatok, amelyek a többi között a falak felépítésére (méret, anyag, szerkezeti adottságok és esetleg különlegességek), a falak állapotára (nedvességtartalom, nedvességeloszlás, az esetleges átnedvesedés oka, az épületet károsító sótartalom és ezen sók eloszlása), az építőanyag kötőszilárdságára, a pórusméret-eloszlásra, a pórusainak alakjára és anyagi tulajdonságaira vonatkoznak.

Az épületdiagnosztika eddigi (múltbéli) felfogásától lényegesen eltér az éppen folyamatban lévő és a már lezárt munkafázisok hatékonyságának igazolása, továbbá a helyreállító munkálatok minőségének és hatékonyságának az értékelése.

Mert idevonatkozóan az tudnivaló még, hogy a múltban az épületdiagnosztika általában csak az épület úgymond rendbehozatalának a megtervezésére vonatkozott, az épület helyreállítási munkáinak tényleges megkezdése előtt.

Napjainkban azonban már az épületdiagnosztika inkább a régi épületek kontrollálható, szakmailag felügyelhető - gondos és gazdaságos (költséghatékony) rekonstrukcióját, helyreállítását, felújítását, korszerűsítését szolgálja.

Amennyiben ezügyben korrekt módon, szisztematikusan járunk el, akkor megvalósítható az adott épület rekonstrukciójának szakszerű megtervezése és eredményes kivitelezése.  

Az épületdiagnosztika további része, hogy az épület eddigi és a jövőbeni felhasználását, használatának a körülményeit elemezzük, majd ezeket az épület helyreállítás, rekonstrukció, felújítás, korszerűsítés koncepciójánál figyelembe vegyük.

Mindezek mellett az épületdiagnosztikának a szakmai gyakorlatban az is feladata, hogy felderítse a szerkezetileg okozott károkat, majd ezeknek az egyszerű elhárítására dolgozzon ki praktikus módszereket.

Tehát az is előfordulhat, hogy a nagy ráfordítással megtervezett helyreállító intézkedések alkalmanként megfelelő épületdiagnosztikai és elemzővizsgálatokat is magukban foglalnak, amelynek eredménye aztán néha az egész addigi intézkedések értelmét megkérdőjelezheti.

Példának okáért, ismert olyan eset is, amikor az előzetes épületdiagnosztikai vizsgálatok keretén belül, a csak úgymond járulékosan elkészített nedvességmérleg, valamint a mennyiségi és minőségi sóanalízis során bizony kiderült, hogy higroszkópos nedvesség vagy a lecsapódó pára volt a felelős a nedvességkárokért.

Eközben pedig már megtervezték az igen nagy költségráfordítású helyreállítási munkálatokat, gyakorlatilag: utólagos horizontális és vertikális szigetelés, újravakolás, vízelvezetés stb., sőt már a helyreállítás kivitelezésének az előkészítését is megkezdték.

A korrekt épületdiagnosztikai vizsgálatok és a gyakorlati elemzés elvégeztetésére történő pénzügyi kvázi többletráfordítással már az előkészületek idején jelentősen csökkenthetők a kévőbbiek vonatkozásában az egyéb kapcsolódó költségek.

Az előzetes épületdiagnosztikai vizsgálat meglétének a szükségességére ezért nem helyes csupán anyagi többletteherként, plusz kiadásként tekinteni, hanem elsősorban a későbbi költségráfordítások optimalizálásának az egyik lehetséges módját célszerű látni benne.

 

Az épületdiagnosztika egyes munkafázisai:

Az első körben mindenkor szükség van az adott épület (objektum) tájékozódó jellegű előzetes megszemlélésére. Ezzel egy úgynevezett első áttekintést nyerhetünk az épületdiagnosztikai vizsgálatra fordítandó várható (becsülhető) kiadásokról.

Ennek ismeretében már némi megalapozottsággal becsülhetjük és kalkulálhatjuk a vizsgálatok és a diagnózis előrelátható (még mindig csak előirányzott) költségeit.

Ezt követően, ha úgy tetszik, akkor a második körben megkezdődhet a szóban forgó épület műszaki állapotának, a károsodottságának a szemrevételezéses (vizuális) felmérése.

Ebbe a részbe tartozik például: állapotrögzítő fényképek, rajzok készítése az épületről (épületállományról), a megjelent károkról, továbbá ide kell sorolnunk még az egyszerűbb vizsgálati módszereket is.

Az épület műszaki állapotának és a károknak a felmérése során egy vagy akár több szempont szerint is készíthető a feltérképezés. Károsodás - károk feltérképezése. Építőanyagok - az állapot feltérképezése.

Példának okáért: az gyakorta előfordul, hogy már a károsodott részek vázlatos vagy fényképes dokumentációja, adott esetben a nedves területek, illetve a só kicsapódások széleinek felvázolása is elegendőnek bizonyul.

A szemrevételezéses épületdiagnosztika ezen fázisában célszerű egyszerűbb kísérleti módszereket is alkalmazni. A műszaki állapot és a károk felmérése az előzmények, a problémák okainak feltárásával (anamnézissel) együtt a további (cél vagy szak) vizsgálatok megtervezésének fontos feltétele.

Az előzmények, a problémák okainak feltárása (anamnézis) számos fontos információval szolgálhat, illetve felvilágosítást nyújthat az épület előéletével kapcsolatban.

Mendehhez felhasználhatók régi okiratok, épületdokumentációk, képanyagok, számítások, az épülethasználat története, a kiegészítő irodalom és hasonlók.

Ezek információval szolgálhatnak a létesítéstől, az esetleges változtatások, átépítések típusáról, mértékéről, időpontjáról, és arról, hogy ezek kapcsán milyen módon avatkoztak be az épület konstrukciójába, falszerkezetébe.

 

 Az épületdiagnosztikai vizsgálat lépéseinek tájékoztató jellegű vázlata:

 

  • 1. lépés: a tájékozódó jellegű helyszíni szemle. A szükségesnek ítélt vizsgálatok és a diagnózis várható költségeinek előzetes áttekintése;
  • 2. lépés: az állapot és a károk felmérése, az előzmények, a problémák okának feltárása (anamnézis). A károk szemrevételezéses (vizuális) felmérése, az épület dokumentumainak, az archív anyagoknak az áttekintése;
  • 3. lépés: a szükséges épületdiagnosztikai vizsgálatok megtervezése. Például az, hogy miképpen járjunk el az állapotfelmérés során, a vizsgálatok kiválasztása, a vizsgálatok és a diagnózis becsült várható költségei, vázlatok, felmérés;
  • 4. lépés: helyszíni vizsgálatok, indokolt esetben műszeres szakvizsgálatok, illetve laboratóriumi célvizsgálatok. Például: a fal fajtája, szerkezete, felmérése, az építőanyag adatai, nedvesség, illetve sóterhelés;
  • 5. lépés: a beszerzett információk, adatok kiértékelése, diagnózis;
  • 6. lépés: az épület-rekonstrukció, helyreállítás, felújítás megtervezése.  

 

A régi épületek, a történeti építészeti stílusok szerint megformált homlokzatok szép külső megjelenése gyakorta bizony eltakarja azt a tényt, hogy a legtöbb épület szerkezetei súlyosan sérültek, egy részüket néha komolyan fenyegeti akár a beomlás veszélye is.

A tetők beszakadhatnak, a falakon, a födémeken repedések, burkolati hibák és / vagy átnedvesedett területek látszanak. A pincébe beköltözhet a házigomba, a lakószobákban és a vizes helyiségekben pedig akár állandó albérlőként költözhet be a penész.

Az épületek esővízelvezető-csatornái környezetében bizony gyakorta átnedvesedett foltok láthatók, a lábazati szakaszokon jellemzően sókivirágzás és más vakolatkárok virítanak.

Ahol pedig a vakolat már nem védi az épület falazatát, téglafelület hamarosan romlani kezd az erős eróziós hatások miatt, a fugák hamarosan kimosódnak.

Az épület falazata idővel már oly mértékben károsodhat, hogy a hőszigetelő funkcióját már nem lesz képes betölteni, úgymond csak tartószerkezetként működik tovább.

Ilyenformán pedig az idő vasfoga olyannyira kikezdheti az épületet, hogy a rekonstrukció, helyreállítás, felújítás halogatása akár az értékek (régi, történeti, műemlék vagy műemlék jellegű épületek) biztos elvesztését jelentheti.

Ugyanakkor természetesen a szakszerűtlenül, gondatlanul, gazdaságtalanul elvégzet épület-rekonstrukció, helyreállítás, felújítás, a nem megfelelő termékek alkalmazása stb. bizony több kárt okozhat, mint amennyi problémát megoldani szándékoztak vele.

Ez esetben voltaképpen arról van szó, hogy jellemzően a problémakupac terjedelme nagyobbnak bizonyul, mint a szőnyeg, ami egyébként azt eltakarni vona hivatott.

Nos, a lényeget tekintve mindenkor egy olyan kompromisszumra ajánlott törekedni, ahol a választott épület-rekonstrukciós, helyreállítási, felújítási eljárás egyfelől valóban a szóban forgó probléma megoldását, és nem pedig csak annak szőnyeg alá söprését szolgálja, másfelől pedig a tulajdonosnak is még megfizethető, ugyanakkor hosszabb távon is megfelelő védelmet biztosít az épület számára.

A fent leírtak figyelembevételével már némileg érzékelhető, hogy az épület-rekonstrukció, helyreállítás, felújítás előkészítő szakaszának is nagy jelentősége van a szakszerűség és a gazdaságosság vonatkozásában egyaránt.

Hiszen az épület eszmei értékét, a technikai - funkcionális követelményeket, valamint a jelen korunk igényeit is figyelembe kell venni, illetve azokat egyensúlyba is kell hozni a tervezési folyamat, valamint a gondos és költséghatékony megvalósítás, kivitelezés során.

 

Jó egészséget kívánva,

Tisztelettel üdvözli:

Tuba Imre

okl. építész építőmester, ingatlanszakember

Tuba Építész Iroda

. 

.   


. 

. 

Online kapcsolatfelvétel 

. 

. 

Kapcsolatfelvétel

Név *:
E-mail cím *:
Telefonszám *:
Üzenet:

A csillaggal (*) jelölt mezők kitöltése kötelező!

. 

.