Épületüzemeltetés

. 

Épületüzemeltetés

 

(műszaki, infrastrukturális, gazdálkodási)

 

Létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM)

. 

.

Társasházak, lakóparkok, irodaépületek, bankok, pénzitézetek, biztosítók, szállodák, kórházak, kilinikák egyéb egészségügyi intézmények, kulturális létesítmények, oktatási intézmények, sportlétesítmények, bevásárlóközpontok, üzlethálózatok, közintézmények, középületek, állami és önkormányzati, valamint magántulajdonú ingatlanok, rendészeti intézmények, kereskedelmi, ipari és szolgáltató létesítmények, valamint többfunkciós épületkomplexumok, mezőgazdasági és ipari épületek, raktárbázisok, logisztikai központok, ipari parkok, továbbá termelő szervezetek létesítményei (...) részére.

.

.

Kapcsolódó szakmai szolgáltatási tevékenységek:

  • komplex műszaki épületfenntartás;
  • teljes körű épületüzemeltetés;
  • az összes kapcsolódó szakmára kiterjedő épületkarbantartás;
  • épületgépészeti rendszerek folyamatos üzemeltetése, rendszeres és időszakos karbantartása, javítás, szerelés, hibaelhárítás;
  • épületvillamossági rendszerek folyamatos üzemeltetése, rendszeres és időszakos karbantartása, javítás, szerelés, hibaelhárítás;
  • épületek - építőipari, építőmesteri, épületszakipari rendszeres és időszakos karbantartása, javítás, szerelés, hibaelhárítás;
  • épület állagmegóvás;
  • Tervszerű Megelőző Karbantartás (TMK);
  • Tervszerű Épület Karbantartás (TÉK);
  • épületfelügyeleti rendszer (kiépítése) működtetése;
  • gyorsszolgálati rendszer (kiépítése) működtetése (javítás, szerelés, hibaelhárítás, továbbá vészhelyzet-elhárítás);
  • épület - felújítás, korszerűsítés, átalakítás, átépítés, bővítés, illetve új építés stb. komplex tervezése, teljes körű szervezése, építőipari generál kivitelezése;
  • egyedi, speciális és különleges szolgáltatások, például: hulladékkezelés (veszélyes hulladékok is), kórházi eszközök sterilizálása, berendezések fertőtlenítése, tisztaszoba, tisztatéri munkahelyek, mosoda üzemeltetése (...);
  • az épületkarbantartáshoz és az épületüzemeltetéshez kapcsolódó összes szakmára kiterjedő rendszeres (és eseti, szúrópróba jellegű) műszaki ellenőrzések elvégzése.

 

Épületüzemeltetési szakmai szolgáltatási tevékenységek:

  • épületgépészeti rendszerek folyamatos üzemeltetése, rendszeres és időszakos karbantartása, meghibásodás esetén javítási, szerelési munkák elvégzése, valamint a szükséges felőlvizsgálati feladatok lebonyolítása;
  • épületvillamossági rendszerek folyamatos üzemeltetése, rendszeres és időszakos karbantartása, meghibásodás esetén javítási, szerelési munkák elvégzése, valamint a szükséges érintésvédelmi és villámvédelmi felülvizsgálatok lebonyolítása;
  • épületek - munkavédelmi, munkabiztonsági, tűzvédelmi, hulladékkezelési, környezetvédelmi feladatainak az ellátása;
  • a munkavédelmi, munkabiztonsági és tűzvédelmi oktatások megtartása;
  • biztonságtechnikai rendszerek (kiépítése) működtetése (tűzjelző-rendszer, vagyonvédelmi-rendszer, beléptető-rendszer stb.);
  • épületfelügyeleti rendszer (kiépítése) működtetése (fűtési-rendszer, hűtési-rendszer, légtechnika, világítás, liftek, energiagazdálkodás stb.);
  • távfelügyeleti rendszer (kiépítése) működtetése;
  • az épületüzemeltetéshez kapcsolódó összes szakmára kiterjedő rendszeres (és eseti, szúrópróba jellegű) műszaki ellenőrzések elvégzése.

 

Épület infrastrukturális szolgáltatások (napi üzemszerű működtetés):

  • biztonsági és recepciós szolgáltatások, beléptetés, portaszolgálat, őrszolgálat;
  • épülethigiénia, épülettakarítási szolgáltatások, épület napi, heti, havi rendszeres takarítás, ablaktísztítás, szőnyegfelületek tisztítása, garázstakarítás, időszakos, illetve idényjellegű nagytakarítás;
  • gondnoki feladatok, épület külső területek fenntartása, járdák, térburkolatok, parkolók, udvar tisztántartása, téli szolgáltatások, például: téliesítés, hóeltakarítás, csúszás-, síkosság-mentesítés;
  • kertészeti szolgáltatások, területfenntartás, kertgondozás, egynyári és évelő növények kezelése, növényápolás, fűnyírás, fűkaszálás, parlagfű-mentesítés, idényjellegű munkák, lehullott lombok eltakarítása;
  • megelőző jellegű kártevő-mentesítési (rágcsáló- és rovarírtási) feladatok ellátása.

 

Épület - ingatlan gazdálkodási szolgáltatások (Property Management - PM): 

  • a szakszerű és gazdaságos épületüzemeltetés megvalósításához kapcsolódó: gazdasági, pénzügyi, számviteli és jogi feladatok ellátása;
  • tulajdonosi képviselet, bérlőképviselet;
  • ingatlanszolgáltatások (ingatlanközvetítés, adás-vétel, bérbeadás, bérbevétel, ingatlanforgalmi értékbecslés, épület állapotfelmérés, épületdiagnosztika, műszeres, például: hőkamerás szakvizsgálat, energetikai szakértés, tanúsítás);
  • épület - átalakítás, átépítés, felújítás, korszerűsítés, bővítés stb. építési és szerelési munkák műszaki és pénzügyi felügyelete (árajánlatok, szerződések ellenőrzése, a megvalósítás koordinálása, felügyelete);
  • vagyongazdálkodás, területgazdálkodás, helyiséggazdálkodás, eszközgazdálkodás, energiagazdálkodás (energiafelhasználás racionalizálás, fogyasztás monitorozás);
  • adminisztratív és ügyviteli szolgáltatások;
  • számviteli szolgáltatások;
  • jogi szolgáltatások;
  • beszállítók és alvállalkozók kiválasztása, szerződéskötések lebonyolítása, rendszeres (műszaki és pénzügyi) felügyeletük ellátása;
  • operatív szakmai feladatok ellátása, feladatok szétosztása és ellenőrzése;
  • az összes kapcsolódó szakmára kiterjedő projektmenedzsment;
  • kapcsolattartás a hatoságokkal, felügyeleti és ellenőrző szervekkel;
  • tanácsadás, igény esetén közreműködés pályázati anyagok szakmai (műszaki, energetikai) részének az elkészítésében;
  • szerződések, tervdokumentációk nyilvántartása, költségtervezés, szerződések felügyelete, számlák ellenőrzése, költség kontroll, rendszeres, időszakos és eseti beszámoló készítés, dokumentálás, archiválás.

. 


. 

.  

Az ingatlan (épület) kezelésről

. 

. 

Műszaki épületfenntartás:

Az épületfenntartási szaktevékenység tervszerűen rögzített időpontokban elvégzett épület műszaki felülvizsgálattal kezdődik. Ennek a felülvizsgálati szaktevékenységnek a célja, hogy az épületet, illetve az épület-szerkezeteket, valamint az épületgépészeti és az épületvillamossági rendszereket minősítse, illetőleg állapot-kategóriákba sorolja.

Az épület tervszerű műszaki felülvizsgálatának a minősítései, illetve az állapot-kategóriákba sorolás figyelembevételével, valamint a kapcsolódó technológiai normatívák alapján hozhatók meg felelősen a különböző beavatkozásokra irányuló (műszaki és gazdasági) döntések, amelyek realizálására akkor kerül sor, amikor az épület állapota azt megkívánja.

Az épület műszaki felülvizsgálata alapján végzett műszaki épületfenntartás lényeges szakmai előfeltétele, hogy az épületszerkezet, illetve az épületgépészeti, épületvillamossági rendszer (hálózat, berendezés, készülék) esetleges károsodási állapota, illetőleg a még hátra lévő, maradék használati időtartam épületdiagnosztikai vizsgálattal (szükséges és elégséges mértékű) kielégítő pontossággal meghatározásra kerüljön.

 

Épületdiagnosztika:

Az épületdiagnosztikai vizsgálat céljai azonosak az egyészségügyi, orvosi diagnosztika törekvéseivel. Az ingatlanok esetében ez a célkitűzés praktikusan a "beteg" épületek állapotának javítása, a konstrukciós öregedési folyamatok késleltetése. A szakmai "terápia" épületek esetében is a működő szervezetbe történő (hozzáértő) beavatkozást jelenti.

Az orvosi szakterülethez hasonlóan, a beavatkozást épületek esetében is megalapozott szakismerettel (szakmai gyakorlati tapasztalattal), megfontoltan, körültekitően és gondosan kell előkészíteni - erre szolgál az épületdiagnosztikai szaktevékenység.

A diagnosztika az orvosi gyakorlatból kölcsönvett szakkifejezés, illetve szaktevékenység. Miként az orvosi szakmai gyakorlatban is az észlelhető tünetek értékelése alapján kell dönteni a szakmai beavatkozás mikéntjéről és módjáról, úgy az épületeknél is a hibajelenségeket kell elsősorban figyelembe venni az eredeti állapot szakszerű helyreállításához. Azonos hibák szerkezetenként eltérő mértékűek lehetnek, de az ismeretük birtokában sok felesleges (és költséges) munka mellőzhető, ugyanakkor sok komoly károsodás is megelőzhető.

Az épületdiagnosztika olyan szakmai kategória, amelyet a többi között a műszaki épületfenntartás, épületkarbantartás szakterületén hasznosítunk. Az épület diagnosztikai vizsgálata során értesüléseinket szerkezetenként, hibafelismerés formájában szerezzük be. Műszaki épületfenntartási szempontból az épületdiagnosztika igen lényeges funkciója az állapotmeghatározás, amely összefügg azzal is, hogy életpályájuk során az épületek és szerkezeteik állapotváltozáson mennek át.

Az épületdiagnosztikai szaktevékenység a többi között az épületfizika egy rész-szakterülete. Az épületelemek és az anyagi paraméterek aktuális állapotát vizsgálja, értékeli, ennek megfelelően osztályozza és dokumentálja. Az épületdiagnosztika részei olyan vizsgálatok, amelyek példának okáért: a falak felépítésére (méret, anyag, szerkezeti adottságok és sajátosságok stb.), a falak állapotára (a nedvességtartalom, a nedvesség eloszlása, az épületkárosító sók mértéke és azok eloszlása, az átnedvesedések oka stb.), az építőanyag kötőszilárdságára, pórusméret-eloszlására, pórusainak alakjára és anyagi tulajdonságaira vonatkoznak.

Az épületdiagnosztikai szaktevékenység részét képezi az is, hogy az épület eddigi és a jövőbeni felhasználását és használatának a körülményeit elemezzük, és ezeket az épület helyreállítás koncepciójánál is figyelembe vesszük. Ha ezügyben is szisztematikusan és körültekintően járunk el, akkor megvalósítható az épület helyreállítás szakszerű megtervezése és ennek alapján a sikeres kivitelezése.

A szakmai gyakorlatban az épületdiagnosztikának az is feladata, hogy felderítse a szerkezetileg okozott károkat és ezek célratörő és gazdaságos elhárítására is dolgozzon ki módszereket. A nagy ügybuzgalommal és tekintélyes költségráfordítással (de néha megalapozott szakértelem és gyakorlati tapasztalat nélkül) előzetesen megtervezett helyreállító intézkedések, sajnos napjainkban még csak ritkán foglalják magukban a megfelelő épületdiagnosztikai és épületanalitikai (gyakorlati elemzés) vizsgálatokat, de ha mégis, akkor bizony ezek az épületdiagnosztikai szakvizsgálatok, illetve célvizsgálatok néha bizony az egész agilis intézkedés értelmét megkérdőjelezhetik.

Példakánt egy ilyen eset: az előzetes épületdiagnosztikai szakvizsgálat keretén belül, a csupán mintegy járulékosan elkészített nedvességmérleg és a mennyiségi és minőségi sóanalízis során bizony kiderült, hogy a higroszkópos nedvesség vagy a lecsapódó pára volt a felelős a nedvességkárokért. Eközben pedig már megtervezték és elkezdték szervezni a nagy költségráfordítást igénylő helyreállítási munkálatokat: utólagos horizontális és vertikális szigetelés, újravakolás, vízelvezetés stb. sőt némelyik munkát már kezdték volna kivitelezni. De a még éppen időben elvégzett épületdiagnosztikai szakvizsgálatnak köszönhetően nem került sor a felesleges és költséges munkálatokra.

Az épületanalitika (gyakorlati elemzés) és az épületdiagnosztika (csak látszólagos) anyagi többletráfordítása révén már az előkészületek idején jelentősen csökkenthetők a költségek. Az előzetes épületdiagnosztika meglétének a szükségességét tehát nem célszerű anyagi teherként, illetve többletkiadásként értékelni, hanem a költségek csökkentésének egy lehetséges és szakszerű módját érdemes látni benne.

A régi és az újabb épületek között jelentős különbségek vannak, amely eltérések napjainban már bizony komoly épületkárok okozói. Amikor egy új épület megvalósítását tervezik, akkor világosan megadható a munka menete, valamint az elvégzendő szakmai feladatok egymásutánja, viszont egy régi épület esetében az adott meglévő házzal és a rendelkezésre álló épületállaggal vagyunk kénytelenek dolgozni.

A régi épület eredeti tervdokumentációja gyakorta mennyiségileg és minőségileg is változik. Még ha vannak is feljegyzések, illetve korabeli dokumentumok, azok jellemzően csak részlegesen alkalmazhatók az épület felújításának, helyreállításának, korszerűsítésének szerteágazó munkálatai során. Ez praktikusan annyit tesz, hogy a vizsgálandó épületállag sok esetben ismeretlen, ilyenformán pedig a probléma valós nagysága gyakorta csak a munkálatok megkezdését követően mutatkozik meg a maga teljességében.

Az imént részletezetteket is figyelembevéve, nyilvántartásba kell venni és dokumentálni kell az adott épületállományt, célratörően nem csupán a pillanatnyi méreteket és részleteket, hanem lehetőleg azt is, hogy ezek miként változtak az épület korával. A felújítási, helyreállítási intézkedéseket megelőző előzetes épületdiagnosztikai szakvizsgálatok, célvizsgálatok tehát elsősorban az épület állapotának a felmérését jelentik, amelynek során egyúttal világosan meg kell fogalmazni az épület-helyreállítás céljait.

Egyébiránt pedig, idevonatkozóan megemlítendő még az is, hogy az imént fent említettek érvényesek az épületkarbantartás egyéb területeire is, ilyen területek például: a beton helyreállítása, a favázas épületek helyreállítása, a vakolt homlokzatok helyreállítása, a természetes kőből készült épületek, épületszerkezetek, építőelemek helyreállítása.

Az épületkarbantartás ezen területei számára olyan irányelvek állnak rendelkezésre, amelyek szerint eljárva meghatározható az épület általános állapota. Amint ezek az adatok megvannak, megtervezhető, megszervezhető, majd kivitelezhető az adott épület (létesítmény-specifikus) szakszerű és gazdaságos helyreállítása.

Az épületdiagnosztikai vizsgálatokat mindig módszeresen kell megtervezni és elvégezni, a megfelelő helyszíni vizsgálatok, illetve a szükséges műszeres szakvizsgálatok és indokolt esetben a laboratóriumi célvizsgálatok kiválasztásával. Az épület helyreállítási munkálatok előkészítéséért, tervezéséért és lebonyolításáért felelős szakembernek az épület állapotfelmérésének a részeként, még az esetleges mintavételezéseket megelőzően, előzetesen a helyszínen szemrevételeznie kell az épületet, és ilyen módon feltérképezni annak az állapotát. Az ennek alapján kidolgozott helyreállítási terv lesz majd a kiírás, valamint az árkalkuláció alapja.

Műemlék vagy műemlék jellegű, illetve műemlékvédelem alatt álló épületek esetén a ház szerkezetének és állapotának vizsgálatakor a műemlékvédelmi szempontokat is figyelembe kell venni. Ebben az esetben ez elsődlegesen a roncsolásmentes vizsgálódást jelenti. Amennyiben nincs mód roncsolásmentes vizsgálatra, akkor ügyelni kell arra is, hogy az eredeti építőanyag a lehető legkevésbé sérüljön vagy rongálódjon.

Az épületek állagának vizsgálatakor figyelembe kell venni az adott építőanyag és az épület jellemzőit. Az épületdiagnosztika és az állagvizsgálatok tartalmazzák a többi között a falazat szerkezetének és állapotának a vizsgálatát. Amennyiben mintavétel szükséges, akkor meg kell határozni azokat a helyeket, ahonnan mintát kell venni, majd ezután magáról a mintavételezésről is tervet kell készíteni. Ebben a tervben szerepelnie kell a mintavétel pontos helyének, a magasságának és a mélységének is.

Mindezeken kívül ajánlott mindent fényképekkel és vázlatokkal is dokumentálni, így majd később is könnyebben fellelhető a mintavételezés(ek) helye. Az előzmények és a károk pontos dokumentálása elengedhetetlen a szisztematikus és szakszerű épület állapotvizsgálathoz, ilyenformán még a fölösleges mintavételezés is kiküszöbölhető lehet. Ezek a dokumentációk az épület helyreállítási terv elengedhetelen feltételei, továbbá a dokumentációk alapján a helyreállítás eredményessége is ellenőrizhető. Ezen kívül pedig erre alapozhatók az esetleges későbbi reklamációk, illetve a jótállási követelések is. 

 

Épületanalízis:

Az épületanalízist (a gyakorlati elemzést) manapság általában az épületkarbantartás egyes részterületei számára külön végzik el. Ez gyakorta azonban nem elegendő arra, hogy szakszerűen és gazdaságosan oldják meg a problémát. Ebben az összefüggésben jelennek meg lényeges szempontként az épületek energetikai korszerűsítési, helyreállítási munkái.

Ugyanis jellemzően nem elegendő csupán a nedvesség vagy a sók okozta problémákat kézben tartani, gyakorta ezen intézkedésekkel egyidejűleg meg kell(ene) történnie az energetikai helyreállításnak is. Ez praktikusan azt jelenti, hogy megváltoznak a klimatikus viszonyok, javítani kell az épület energiaháztartásán, a hőszigetelésén, ugyanakkor mindezek mellett még a nedvesség és a sók problematikáját is szem előtt kell tartani.

Az energetikai helyreállítás imént említett szempontjait, az ezirányú tapasztalatok alapján, sajnálatos módon az épületanalízis kidolgozásával kapcsolatos legtöbb irányelv nélkülözi. Régi, történeti (historikus), illetve a műemlék vagy műemlék jellegű épületek felújításának, helyreállításának előkészítési munkái során, az épületenergetikai szakvizsgálatok keretén belül figyelembe kell venni és ki kell értékelni a fent említett energetikai szempontokat is, ezen belül kiemelt figyelmet fordítva a szakszerű hőszigetelési munkálatokra. 

 

Épületkarbantartás:

Tervszerű Megelőző Karbantartás (TMK). Az úgynevezett merev ciklusok szerint végzett épületkarbantartás esetében az intézkedéseket az előírt időpontokban kell végrehajtani. Függetlenül a károsodási állapottól, és az egyéb külső befolyásoló tényezőktől. Mivel ebben a konstrukcióban a ciklusidők életkorhoz kapcsolódnak, ez a módszer (TMK) az egyedi épületfenntartásra megfelelő, de a komplex műszaki épületfennartásra nem alkalmas, mert minden egyes rendszerkomponens esetében egyedi elbírálást igényel, amelyhez ezirányú szakértelem és szakmai gyakorlati tapasztalat elengedhetetlen.

A Tervszerű Épület Karbantartás (TÉK). A felülvizsgálattal egybekötött életpálya-szemlélet az épület életét folyamatként kezeli. Ebben a folyamatban pedig olyan kitüntetett pontokat határoz meg, amelyek műszakilag is jól értelmezhetők és állapotkategóriánként elkülöníthetők. Az épületkarbantartási tevékenység ebben a konstrukcióban tervszerűen rögzített időpontokban elvégzett felülvizsgálattal kezdődik, amelynek célja, hogy a rendszert vagy a rendszerkomponenseket minősítse, állapotkategóriákba sorolja.

Beavatkozásra irányuló döntés csak abban az esetben kerül foganatosításra, ha az épület állapota ezt megköveteli. Amennyiben a kitüntetett pontokhoz technológiai normatívák is kapcsolódnak, a döntést hozó szakember előzetesen már tud kalkulálni a szükségletek vonatkozásában is, ebből következően az esetleges halasztások gazdasági (pénzügyi) következményeit is mérlegelni tudja.

A felülvizsgálatok alapján végzett épületkarbantartás szigorú előfeltétele, hogy a szerkezet károsodási állapota és a maradék használati időtartam épületdiagnosztikával kilégítő pontossággal meghatározható legyen. A kellő szakértelem és szakmai gyakorlati tapasztalat birtokában a Tervszerű Épület Karbantartás (TÉK) módszer a komplex és az egyedi épületkarbantartásra egyaránt alkalmazható.

Hibaelhárítás. A hibajelzésre vagy működéskiesésre alapozott módszer alkalmazására olyankor van szükség, amikor a probléma, a hiba vagy a kár bekövetkezése váratlan. Ilyenkor a meghibásodott szerkezet, szerkezeti rész, szerkezeti elem stb. a lehető leggyorsabban javításra, szerelésre, illetve helyreállításra vagy kicserélésre kerül.

Ennek a lényeges konstrukciónak kiemelt jelentősége van a rövid idő alatt javítható, szerelhető vagy kicserélhető, utókárosodást nem okozó kis vagy közepes használati időtartamú szerkezeti részeknél, elemeknél.

 

Létesítménygazdálkodás - LG

A létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM) szolgáltatások az üzleti szolgáltatások körébe tartoznak. A szóban forgó szolgáltatási kör a többi között magában foglalja például: az épületekhez, az infrastruktúrához kapcsolódó szolgáltatásokat, továbbá az emberhez, a közvetlen munkavégzéshez kapcsolódó szolgáltatásokat.

A létesítménygazdálkodási (LG) szaknyelvben (terminológiában): a létesítmény = szolgáltatás. A létesítménygazdálkodás, mint üzleti funkció legfontosabb terméke az épület, mint szolgáltatás, amely sok-sok rész-szolgáltatásból áll össze. Egyfajta szerződéses irányításról van szó, amely jellemzően szakmai (műszaki és gazdasági) megközelítésen alapul, kulcselemei: a költségek, az idő, valamint a műszaki paraméterek, specifikációk.

A létesítménygazdálkodás (LG) egyik legfőbb szempontja az ember - annak munkája, funkciója, pihenése stb. köré szervezi a teret, az épületet. A létesítménygazdálkodás (LG) az összes támogató erőforrásokat egy kalap alá veszi, és ezeket igyekszik optimalizálni a minél kevesebb emberrel megvalósuló, minél magasabb színvonal elérése érdekében.

Praktikusan üzleti döntések sorozatából áll, mindezzel nagymértékben befolyásolva a költségeket, ezzel pedig a cég eredményességét. Ezek a döntések mindenkor műszaki és gazdasági síkon valósulnak meg, akkor jó, ha harmóniában állnak egymással. Hiszen a kiadások csökkentésének a forrása itt éppen az, hogy a két szakterület, a műszaki és a gazdasági a legjobban együtt dolgozzon a vállalati közös cél elérése érdekében.

A két szakterület, a műszaki és a gazdasági szakirány közel optimális egybefűzése mindenkor a legfontosabb szakmai kihívás, egyébként gyakorlati megfontolásból is az, hiszen a műszaki és a vezetéselméleti irány ugyanabba a költségszámlába fut bele.

Jellemzően minden dolog lényege annak történetében van. Ilyenformán bizony a létesítménygazdálkodásnak (LG-nek) is léteznek történelmi előképei, akár a régmúltból, akár a közelmúltból is idézhetünk idevágó példákat. Ezeket az előképeket, példákat ajánlatos fegyelembe is venni, akár a korszerű létesítménygazdálkodás (LG) főbb ismérveinek bemutatásáról van szó, akár a szakmagyakorlás során vagy oktatáson gyakorlati szemszögből történő szakmai elméleti előadás alkalmával.

Létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM) a kifejezés valóban új keletű, de a szakma mégis ősi, és bizony minden történelmi korszakban fellelhetők a különböző megnyilvánulási formái, illetve az adott korszakban (ugyan nem ezen a néven) a szakma művelői, vagyis a létesítménygazdálkodási szakember történeti elődjei.

Tekintsük most át röviden, hogy milyen előképei vannak, illetve milyen sajátos jegyeket hordoz, a napjainkra egyébként már szaktudománnyá vált létesítménygazdálkodás - LG.

A Pallas Nagy Lexikon szerint az ispán szó 1296-ban lelhető fel először az oklevelekben. Egyébként a legvagyonosabb réteg tagjaira a törvények által alkalmazott ispán kifejezés eredendően nem társadalmi csoportra utaló szó volt, hanem tisztségnév. Az ispáni réteg alkotta a mai fogalmaink szerinti arisztokráciát.

Csakhogy a várispán különböző funkcióit igen korán átvették az állandó helyettesei: a katonai vezetést a hadnagy (maior exercitus), a vár gondviselését a várnagy (maior castri), az igazságszolgáltatást a bíró (udvarbíró, curialis comes) vagy várbíró, és a kiküldött (missus) sokrétű feladatát az ispán ércbillogával ellátó billogos.

Az iméntiek ismeretében tehát elmondható, hogy a várnagy egyfajta létesítménygazdálkodó volt, aki célzottan gazdálkodási és lebonyolítási feladatokat végzett az ispán irányítása alatt.

Amint a történelmünkben több más dolog esetében, úgy a szóban forgó témánkkal összefüggésben is elmondható, hogy a létesítményekkel való hatékony gazdálkodás a hadseregben, a harcászatban vált először tudománnyá. Az utánpótlás tervezése, szállítása, a szükséges létesítmények fenntartása bizony komoly tudományként jelent meg a történelem korai időszakaiban is. Idekapcsolódóan még elmondható, hogy a logisztika mint alkalmazott tudomány is innen, a hadseregtől, a harcászattól eredeztethető.

A létesítménygazdálkodók hazai történetében a gazdálkodási, igazgatási feladat komplex kezelése a jószágigazgatóknál jelent meg szakmaszerűen elsőként. A jószágigazgató vagy jószágkormányzó, a tiszti kezelés alatt álló nagyobb birtokok legfelsőbb vezetésével megbízott tiszt. A birtokos képviselője, a jószágkezelés középponti orgánuma, a birtokhoz tartozó összes hivatalok ellenőre.

Hatásköre egyrészt az egyes gazdaságok üzemrendszerének felülbírálatára és jóváhagyására, másrészt nagyobb befektetések, lényeges üzemváltoztatások, és tetemesebb összegekre terjedő kiadások, bérbeadások, bérbevételek és eladások engedélyezésére vonatkozik. Azon kívül a tisztek kinevezése, előléptetése és elbocsátása is gyakorta az ő jogkörébe tartozik, a központosított kezelési rendszernél pedig a jószágigazgató felelős a jövedelemért is.

Tekintettel a jószágigazgatónak a fent említett hatásköreire, kétségtelen, hogy ezt a nagy felelősséggel járó hivatalt csak a feladata magaslatán álló, alapos (műszaki, gazdasági, jogi) szakismerettel rendelkező, amellett humánus és lelkiismeretes gazda képes kellően betölteni, minélfogva elvi szempontból nem helyeselhető az a gyakorlat, hogy hazánk több uradalmában ezt a fontos tisztséget gyakran műszaki és gazdasági szakképzettséggel nem rendelkező jogászokra (ügyvédekre, jogtanácsosokra) bízták.

Érdekes dolog az is, hogy az imént fent részletezett ismertetőben már bújtatva a mindennapok kritikája is fellelhető, miszerint: a jószágigazgató (jószág = létesítmény; igazgató = manager) sem nem lekiismeretes, sem nem humánus, ráadásul még részlegesen (műszaki és gazdasági vonatkozásban) szakképzetlen is, hiszen "csupán" jogi szakképzettséggel (diplomával) rendelkezik.

A lakóházkezelés történetében a házmester sokáig kulcsfigura volt a ház rendjének fenntartásában és felügyeletében. Ő foglalkozásszerűen végezte a (bér)ház rendben tartását, a maga módján vezette a lakók nyilvántartását, felsöpörte a gangot, az udvart, a ház előtti járdát, és pontban este tízkor pedig bezárta a kaput.

Az közintézményekben, irodaházakban leginkább a gondnok bácsi volt az, aki szerszámos ládájával érkezett, ha baj volt, de mindenkor kapható volt egy kis tereferére is a titkárnőkkel, sofőrökkel. A gondnok bácsi tudta, hogy hol vannak a gáz- és vízvezetékek főelzárói, hol lehet az épületet áramtalanítani, hol vannak a biztosítékok, de ő készséggel megragasztotta az eltört virágvázát is, sőt némi bíztatás után kicserélte a zárat az íróasztal fiókján vagy igazított a nehezen záródó ablakon - és tette mindezt a maga komótos módján.

A gondnokság intézménye a szocializmus éveiben egyre csak terebélyesedett, végül aztán műszaki igazgatóságra keresztelték át azt gigantikusra növekedett szervezeti egységet, amely az ingatlanokról, a gépkocsikról, a termelőeszközök karbantartásáról és a beszerzésekről intézkedett. Idekapcsolódóan, mintegy érdekesség képpen elmondható, hogy a rendszerváltoztatás környékén az egyik hazai nagybank műszaki igazgatóságán úgy kb. 1800-an voltak alkalmazásban. Ez a létszám elsődlegesen a banki alkalmazottak kiszolgálására volt hivatott, ugyanakkor, uralva a tárgyi erőforrásokast, bizony komoly hatalom összpontosult a műszaki igazgató kezében.

Most, hogy a szóban forgó témánk rövid történeti áttekintésének, illetve a visszatekintésnek a végére értünk, valahol itt, a rendszerváltoztatás környékén kezdődik el időben meghatározva a létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM) korszaka hazánkban. Amelyet a fent körülírt történeti előképek is igen jól meghatároznak.

Az eszközök gazdáját minden korban jellemezte a szakszerűség, a hozzáértés, a műszaki ismeret, a gyakorlati tapasztalat, hiszen mindezek nélkül sem a várnagy, sem pedig a gondnok bácsi nem lett volna képes kezelni, ellátni a feladatait. A létesítmények gazdálkodójának másik fontos tulajdonsága, hogy a vezetőjének vagy megbízójának teljes bizalmát élvezi, e nélkül nam adhatnának neki döntési jogkört.

A bizalmi státus jele például: a nyakba akasztott kulcs a házvezetőnőnél vagy éppen a billog az ispán kezében. Persze az is előfordul, hogy a vagyon kezelője visszaél a helyzetével. Éppen ezért a bizalom ugyan alapfeltétel, de ezek mellett a rendszeres beszámolás is feladat. A létesítménygazdálkodó szakember bármely előképe is rendszeres beszámolókra, jelentésekre (riportálásra) volt kötelezve, akár szóban, akár írásban.

Mindezekkel együtt, bármely korai szakterületet említjük az ispánságtól a műszaki igazgatóságig, az ingatlanokkal, a hadászati eszközökkel, a termelőeszközökkel, valamint az emberekkel való gazdálkodás mindenkor megkövetelte a stratégiai gondolkodást, a hosszú távra való tervezést. Ezek a szempontok együttesen pedig jól körülírják a mai létesítménygazdálkodó és üzemeltető szakemberrel szemben támasztott követelményeket.

De akkor vajon mitől más a létesítménygazdálkodás és üzemeltetés ma Magyarországon, mint évszázadokkal vagy évtizedekkel ezelőtt? Abban, hogy manapság már fölismerték, hogy a fent részletezettek, a műszaki, a gazdasági és a jogi szakterületek összetartoznak, ez biztosítja az egészlátást, az együttlátást, az épületszintű komplex gondolkodás megvalósíthatóságát. Mindezek mellett pedig világossá vált az is, hogy a korszerű adatkezelés, az informatika új eszközöket ad a feladatok hatékony elvégzésére.

Ilyenformán pedig kevesebb erőforrás igénybevételével, jobb eredményességgel, gyorsabban, kevesebb hibával és költséghatékonyabban lehet ellátni (a történeti visszatekintésből látható) mindig is létezett feladatokat. Persze az is igaz, hogy a hazai szakmai gyakorlat magában hordozza azokat az előképeket, amelyekbe fentebb némileg már bepillantottunk, valamint magában hordozza a hazai gazdaság jegyeit, illetve a hazai vállalati döntéshozatali kultúrát és cégvezetési gyakorlatot is egyaránt.

 

Épületfelügyeleti rendszer

Napjaink technikai fejlődésének az egyik leglátványosabb eredménye az információk beszerzésének, rendszerezésének és feldolgozásának szinte határok nélküli növekedése. A természetes emberi kíváncsiság a technikailag mérhető, azaz a megkülönböztethető jelenségeket egyre nagyobb mennyiségben használja fel a saját céljai elérésére olyan módon, mint korábban például a kibernetika, hogy visszacsatolással (interaktív módon) kedvező irányba terelje és / vagy beavatkozással leállítsa a folyamatokat.

Az intelligens épület, a "gondolkodó" ház, vagy az okos lakás napjainkban már nem ábránd, hanem valóság. A gondolkodó szó nem véletlenül került idézőjelbe, mert az tudnivaló, hogy a rendszereink nem gondolkodnak, hanem a mi gondolataink alapján meghatározott mértékben cselekednek. Ugyanakkor az is igaz, hogy minél komplexebb egy ilyen technikai megoldás, a ki nem zárható hibák sajnos egyre nagyobb veszélyforrásokká válnak.

Az épület olyan mesterséges tér, amelyet az ember tudatosan elválasztott a természeti környezettől. Az épület kialakítása, minősége függ a többi között a mindenkori társadalom szellemiségétől, gazdasági állapotától, általában a lehetőségeitől. Ilyenformán érthető, hogy a társadalmakban végbemenő változások hatása fellelhető az építészet és az építés területén is. Magyarországon az elmúlt időszakban az építészet, az építőanyag-ipar és az építőipar hatalmas fejlődésen ment keresztül, és az innováció napjainkban is folyamatos.

A rendszerváltoztatást követően egészen a 2008-ban, sajnálatos módon hazánkba is megérkező gazdasági (majd pénzügyi, szociális stb) válságig az új építésű modern (gyakorta világszínvonalú) épületek, irodaházak, bevásárlóközpontok, lakóparkoknak csaknem egymás után nőttek ki a földből. Ugyanakkor ezeknek az új épületeknek már szinte minden téren magasabb követelményeknek kellett megfelelniük az ezt megelőző, a rendszerváltoztatás előtti időszakban megszokott színvonalhoz képest.

Ezek a magasabb követelmények akkortájt mennyiségi és minőségi szinten egyaránt jelentkeztek. A nagyszámú megvalósult ingatlanfejlesztés, építési beruházás egy idő után már jelentős versenyt eredményezett a bérleti szerződések elnyerése területén.

Ebből következően a versenyképes bérleti díjak kialakíthatóságához már elengedhetetlen volt a működési költségek legalább közel optimális szintre történő csökkentése. Ilyenformán pedig hamar fontossá vált, hogy az épületek üzemeltetése magas szakmai színvonalon valósuljon meg, ugyanakkor költséghatékony is legyen egyúttal. Viszont ezeknek a modern épületeknek, a többfunkciós épületkomplexumoknak a szakszerű és gazdaságos kezelése, műszaki fenntartása, karbantartása és üzemeltetése már nem volt megoldható a régi, a rendszerváltoztatást megelőző időszakban járatos módszerekkel és eszközökkel.

Nos, ekkortájt (úgy 1990-es évek táján) lépett be a hazai szakmai életbe, majd idővel a köztudatba is a manapság már trendinek számító létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM) kifejezés. Amely napjainkban már szaktudománynak, külön szakterületnek számít. A kapcsolódó szakmatörténeti visszatekintése fentebb röviden összefoglalva olvasható.

A létesítménygazdálkodás - LG (Facility Management - FM) feladata röviden (dióhéjban) összefoglalva: az adott épület magas szakmai színvonalú és költséghatékony, azaz: szakszerű és gazdaságos működtetése. Ez magában foglalja praktikusan: az ingatlannal, épülettel kapcsolatos szolgáltatások rövid és hosszú távú tervezését, előkészítését, szervezését, valamint mindezek gazdasági, műszaki és jogi hátterének kialakítását és folyamatos biztosítását, fenntartását.

A létesítménygazdálkodási - LG (Facility Management - FM) feladatok a teljesség igénye nélkül: Szolgáltatásmanagement - kommunikációs rendszer, internet, levelezőrendszer, információs rendszer, személyügyi rendszer, partnerkapcsolatok, irodai kiszolgálórendszerek; Épületfelügyelet - fűtési rendszer, hűtési rendszer- légtechnika, világítás, felvonok, energiagazdálkodás; Biztonságtechnika - tűzjelző rendszer, vagyonvédelmi rendszer, beléptető rendszer, hangosítás, gázjelző rendszer; Ingatlan (épület) gazdálkodás (Property Management - PM) - szerződések, karbantartások, tervek nyilvántartása, takarítás, számlák felügyelete, leltár és vagyongazdálkodás, helyiséggazdálkodás, eszközgazdálkodás (...).

Az iménti (a teljesség igényét nélkülöző) felsorolásból is érzékelhető, hogy az egyes részterületeken végbemenő folyamatok erősen hatnak egymásra. Ilyen összetett rendszerben a megfelelő döntések meghozatalához nagy mennyiségű információra van szükség, méghozzá minél rövidebb időn belül. Ebből következik, hogy a szóban forgó épületek, illetve épületrendszerek biztonságos, szakszerű és gazdaságos működtetése elképzelhetetlen korszerű informatikai rendszerek nélkül.  Ezen számítógépes hálózatok adatkezelési és információ-továbbítási lehetőségeit használják ki az ahhoz csatlakozó, az adott épület üzemeltetéséhez tartozó korszerű biztonsági, tűzvédelmi, épületgépészeti, épületvillamossági vezérlő- és szabályozó rendszerek is.

Mivel azonban az épület üzemeltetési feladatok jellemzően nem igazodnak az alrendszerek határaihoz, ezért aztán szükség van az alrendszerek közötti adatcserére és ezáltal pedig a működés összehangolására. Napjainkban már különböző szoftverek állnak rendelkezésre a rendszerből kinyerhető adatok, jelzések hosszabb távon történő rögzítésére és azok választható szempontok szerinti, gyors kiértékelésére.

Nos, az ilyen információs háttérrel ellátott házakat szoktuk intelligens épületnek nevezni. Ezeknek az intelligens épületeknek a jellemzője, hogy a környezetükből, de akár a külső forrásokból is jóval több információt gyűjtenek össze és tárolnak, mint a hagyományos épületek rendszerei. A szóban forgó szoftverek magas szintű, több elemi eseményből álló folyamat vizsgálatán keresztül előrejelzéseket is adhatnak. Így az épületkarbantartási és műszaki üzemeltetési feladatok is jóval könnyebben kézben tarthatók.

Az épületfeügyeleti rendszer feladata az adott épületben lévő épületgépészeti és épületvillamossági berendezések üzemeltetésének összefogása, a berendezések automatikus működtetése, valamint a működési jellemzők, a paraméterek központi helyen történő számítógépes megjelenítése és rögzítése.

Az épületfelügyeleti (vezérlő- és ellenőrző) rendszer célja az üzemeltetés gazdaságos, üzembiztos folyamatának a kontrollja. A rendszer módszerei a vezetékes érzékelés, jeladás, beavatkozás vagy ugyanezek rádiójelekkel (elektromágneses hullámokkal) történő végrehajtása. A rendszer működésének az "agya" a központi számítógép, amelynek az elhelyezését gondos ellenőrzés mellett kell végezni. Ez jellemzően az úgynevezett diszpécserhelyiségben valósul meg. Az adatpontokat felvevő és közvetítő úgynevezett alközpontok általában a gépházak, amelyek a központi számítógépre csatlakoznak.

Az épületfelügyeleti hálózat legmagasabb szintjén helyezkedik el az épületfelügyeleti szerver. Az itt futó programok végzik folyamatosan a hálózat, az alhálózatok és az azon lévő készülékek működőképességének az ellenőrzését, jegyzőkönyvezését. Itt rögzítendők a rendszerek működési folyamatait leíró adatok, üzenetek, valamint a folyamatokat befolyásoló automatikus és direkt beavatkozások. A szerveren lévő standard adatbázis elérése könnyen lehetővé tehető akár távoli számítógépen futó megjelenítő- és elemzőszoftverek számára is. Továbbá lehetőség van a működésben fellépő esetleges rendellenességek esetén a risztási üzeneteket SMS vagy hangüzenet formájban, előre meghatározott telefonokra továbbítani.

 

Intelligens épületek:

Az intelligens épületekről az első körben általában mindenkinek más és más jut az eszébe. Az épületüzemeltetők egyik legfontosabb szempontja az, hogy az épület működtetési költsége minél kisebb legyen, főként az energiafelhasználás, illetve az üzemeltetéshez szükséges emberi erőforrás minimalizálása révén.

Az épületben dolgozók szempontjából az intelligens épület a kényelmüket hivatott szolgálni, példának okáért: a beépített elektronikus rendszerek, a természetes világítás, vagy éppen a megfelelő klimatizálás megvalósulásával.

Az épületet bérlő vagy használó cég vezetője szeretné, hogy az intelligens épület szolgáltatásai illeszkedjenek az adott munkahelyi folyamatba, gondoljunk itt például: a beléptetővel meghatározott dolgozói mozgásterekre, útvonalakra, vagy a kamerával ellenőrzött technológiai utasítások betartására.

Elmondható tehát, hogy az intelligens épület egy olyan épület, amely a mai modern anyagok és technológiák felhasználásával a benne élő és / vagy dolgozó emberek kényelmét, biztonságát szolgálja energiatakarékos módon, ügyelve az ott tartózkodók egészségére és a környezetre is egyaránt.

Az intelligens épület egyik szegmensét képezik a technológiába beépített integrált biztonságtechnikai rendszerek. Ezek a rendszerek magukba foglalják: a riasztó-, a beléptető-, a munkaidó-nyilvántartó-, a kamerás megfigyelő- és a tűzjelző rendszereket.

Az integrált rendszerek lényege, hogy az egyes események között összefüggéseket lehet felállítani, és azokat kapcsolatuk szerint lehet vizsgálni. A technológiai sorba beépített rendszereknek tekinthetjük azokat a megoldásokat, ahol a belső utasítások ellenőrzését, a teljesítmény-értékeléseket valamely technikai eszköz segítségével hozzuk létre.

Idevonatkozóan annyi még elmondható, hogy az intelligens épületek tervezéséhez és építéséhez, illetve a meglévő épületek ilyen jellegű átépítéséhez a szakmai technológia rendelkezésre áll, a megrendelői igényeket kell megfogalmazni, amelyek megvalósítása már a szakcégek feladata, illetve a szakemberek dolga.


Energiahatékonyság:

Az épületgépészeti és épületvillamossági berendezések fogyasztása az adott épület energiafelhasználásának jelentős részét képezi. Ezért aztán mindenkor nagy jelentősége van annak, hogy a rendszer főfogyasztóit csak akkor működtessük, amikor arra valóban szükségünk is van. A legtöbb épületben a komfortigény épületrészenként más és más, valamint az ott folytatott tevékenység időtartama szerint is változó. Abban az esetben, ha tevékenységek időszakos ismétlődést (periodicitást) mutatnak, akkor a rendszer elemeinek megfelelő időprogram szerinti működtetése már számottevő energiamegtakarítást jelenthet. Egyébiránt pedig, mivel az időprogram-kezelési funkció általában minden gyártó alaprendszerének eleme, így ez többletköltséget nem jelent.

Ezen kívül még további megtakarítás érhető el, ha az épületrészek pillanatnyi kihasználtságát is figyelembe vesszük. Olyan épületben, ahol sok helyiség található, ahol egyedi hőmérséklet-szabályozás van, ott célszerű jelenlétérzékelőt felszerelni, amelynek a jelzése alapján a teremszabályozó a fűtés vagy hűtés alapjelét automatikusan takaréküzemnek megfelelő értékre állítja, amennyiben nem tartózkodik ott senki sem. Egyébként az integrált rendszerek esetén a külön érzékelők felszerelése nem is szükséges. A jelzéseket fogadhatjuk a biztonsági vagy a front-office rendszerektől az épületfelügyeleti hálózaton keresztül.

Az épületek tervezésekor a minimális friss levegő aránya általában a terek maximális befogadóképessége alapján kerül kiszámításra. Ugyanakkor például a színházakban nem mindig van telt ház, a bevásárlóközpontokban hétvégéken jellemzően lényegesen többen vannak, mint hétközben munkaidő alatt, gyakori az is, hogy a nagy terű irodákban dolgozók egy része valahol máshol tárgyal, némelyek házon kívül vagy éppen szabadságon vannak, és még sok hasonló példát sorolhatnánk. Ezekben az esetekben viszont nincs szükség annyi friss levegőre, mint azt a maximális befogadóképesség alapján az épület építészeti műszaki tervezéskor számították.

Viszont a feleslegesen bevitt levegőt fűteni, illetve hűteni kell. Ez bizony többlet-energiafelhasználást okoz, amit légminőség-érzékelők elhelyezésével ki lehet küszöbölni. Amikor az elszívott-ágon a levegő szén-dioxid-tartalma megnő, a szabályzók automatikusan nyitják a befúvóági zsalukat, azért hogy több friss levegő kerüljön a rendszerbe.

A fentiek alapján már némileg érzékelhető, hogy az úgynevezett energia-menedzsment program gondoskodik a különböző rendszerek összehangolt működéséről. A fűtési és hűtési energiát előállító berendezéseket az elvételnek megfelelően működteti, és összehangolja az épületben lévő keringetőszivattyúk üzemét is.

Mindezek mellett azt is könnyű belátni, hogy ha a műszaki berendezéseket minél kevesebbet működtetjük a maximális teljesítményük mellett, illetve csak akkor üzemeltetjük, amikor valóban szükség is van rá, akkor az élettartamuk is jelentősen megnő.

 

Üzemeltetési stratégia:

A nagyobb épületek, épületegyüttesek vagy épületkomplexumok központi helyről történő üzemeltetéséhez sok információra van szükség. Azokat az információkat, amiket a központi számítógépről nem tudunk kinyerni, azokat emberi erőforráson keresztül kell beszereznünk. Példának okáért: ha nem megfelelő a hőmérséklet valahol, de ennek az okát nem tudjuk a számítógép képernyőjéről leolvasni, akkor valakinek személyesen meg kell néznie, hogy mi történt. Egyébként ugyanez a helyzet abban az esetben is, ha a világítási rendszer nincs bekötve a felügyeleti rendszerbe. Ekkor a világítást is a személyzetnek kell működtetnie. Ilyenformán érthető, hogy az épületfelügyeleti rendszer kiépítettségének a szintje és az adott épületet üzemeltető személyek száma szoros összefüggésben áll egymással.

Az épületfelügyeleti rendszer elsődleges célja az, hogy segítse az épületet üzemeltető személyzet munkáját, de semmiképpen sem helyettesítheti azt. A kezelőszemélyzetnek természetesen rendelkezni kell a szükséges szakismerettel, valamint a megfelelő szakirányú szakmai gyakorlattal és tapasztalattal egyaránt.

Azokra a karbantartási, javítási, szerelési és hibaelhárítási szaktevékenységekre, amelyekre az üzemeltetésnek nincsenek megfelelő szakemberei, azokra karbantartási szerződést kell kötni erre alkalmas szakcéggel. Az épületfelügyeleti rendszer által gyűjtött üzemeltetési adatok kiértékelését rendszeresen el kell végezni, majd ezen információkat is figyelembevéve kell kidolgozni a javalatokat a rendszer optimális üzemvitelére.

Az épületfelügyeleti rendszer feladata egyebek mellett az is, hogy az adott létesítmény épületgépészeti és az épületvillamossági rendszerének a működéséről egy központi helyen áttekintést adjon. A rendszerben fellépő hibákat automatikusan kimutatja (detektálja), és azokról jelzést küld a kezelőnek. Ilyenformán a napi feladatok elsősorban a rendszerek grafikus megjelenítőfelületen történő ellenőrzésére, a hibanaplók lekérdezésére, kinyomtatására korlátozódnak. Az egyéb kapcsolódó ellenőrzéseket és felülvizsgálatokat a karbantartások keretén belül kell elvégezni.

 

Karbantartások:

Gyakori tapasztalat, hogy az új épület átadása után az üzemeltető, úgymond költségmegtakarítás címén nem ad karbantartási megbízást erre alkalmas szakcégnek, illetve senkinek sem. Mondván, hogy úgyis garanciális a rendszer. Ez azonban olyan tévedés, amely aztán hamar elfeledteti (a vélt) rövid távú megtakarítást. A por, a nedvesség, a víz, a korrózió és egyéb szennyeződések bizony már csak olyanok, hogy nem szoktak különbséget tenni garanciális és nem garanciális berendezések között.

A szakszerű karbantartás több hónapos hiánya jelentős mértékben csökkentheti a nagy értékű berendezések élettartamát. Az automatika-rendszert illetően éves szinten legalább kettő átvizsgálás szükséges. Célszerű ezeket a hűtési, illetve a fűtési idény beállta előtt elvégezni. A nagyobb rendszereknél még kettő közbeeső ellenőrzés is ajánlott, így praktikusan negyedévente sor kerülhet a szakszerű felülvizsgálatra.

A rendszeres karbantartási szaktevékenység célja az automatikarendszer beüzemelési állapotának és a funkcionális működésének a fennartása, illetve a megváltozott üzemeltetési igények optimális kielégítése. A szakszerűen és rendszeresen elvégzett karbantartási szaktevékenység garantálhatja az automatikarendszer biztonságos és tervezett üzemvitelét, a biztonságtechnikai elemek rendszeres, üzemszerű próbáját, az automatikaelemek időszakos ellenőrzését, a fokozatosan elhasználódó alkatrészek biztonságos időintervallumon belül megtörténő cseréjét.

A rendszeres szakszerű karbantartás megelőzi a rendszer váratlan meghibásodásait, üzemzavarait, illetve csökkenti annak valószínűségét. A karbantartási szaktevékenység során gondoskodni kell a rendszert alkotó eszközök, készülékek és berendezések gyártói által előírt karbantartási feladatok szakszerű ellátásáról, a rendszerek megfelelő üzembiztonságáról és a rendszerelemek lehetséges maximális élettartamának eléréséről.

Évente ki kell értékelni az automatikarendszer üzemvitelét és az üzemeltetés tapasztalatait. Ennek az eredményéről a karbantartási szaktevékenység felelős vezetőjének tájékoztatnia kell az üzemeltető felelős szakemberét, megtéve a javaslatokat az üzemvitel jobbá tételére.

 

Épületinformatika:

Napjainkban a korszerű épületek már szinte el sem képzelhetők modern épületgépészet és épületvillamosság nélkül. Az általános műszaki fejlődés ez elektrotechnikában, illetve azon belül az épületvillamosság területén az elmúlt években szinte a teljes installációs termékpaletta megváltozását, lecserélését vonta maga után, és a fejlődés töretlen.

Az épületautomatizálás: a felügyeleti-, vezérlő-, szabályzó- és folyamatirányító berendezéseket foglalja magába azzal a céllal, hogy az épületek üzemi berendezéseinek működési folyamatait messzemenően figyelembe véve, akár önműködően, valamint a gazdasági szempontokra is tekintettel üzemeltetni lehessen.

Az automatizálásba bevonandó üzemi berendezésekhez tartoznak: a fűtési, a hűtési, a klímatechnikai, a szellőztetési, az egészségügyi, a villamosenergia-ellátási, a szükségáram-ellátási, a gyengeáramú rendszerek elemei, gyakorlatilag ez azt jelenti, hogy az épület teljes ellátástechnikája és üzemvitele.

Ezen túlmenően a korszerű épületautomatizálásba az általában önállóan működő világítási, biztonsági, hangosítási stb. rendszerek felügyeletét is be kell vonni. A korábbi időszak klasszikus épülettechnikára (hagyományos épületgépészetre) kifejlesztett szabályozó- és vezérlőrendszereit napjainkban már az iparban bevált, a mikroelektronikán alapuló automatizálási rendszerek váltják fel.

Ezek pedig, az úgymond egyszerű vezérléstől a mérés- és szabályozástechnikai berendezéseken keresztül, egészen az úgynevezett intelligens fogyasztásirányító rendszerekig terjednek, emellett magukban foglalják az automatizálási rendszer készülékeinek egymás közötti kommunikációját is.

Általános műszaki ismertetés: Az napjainkban már köztudomású, hogy a technika rohamos fejlődése során az informatika és a hozzá kapcsolódó szakkifejezések hamar a mindennapi élet részévé válnak. A "BUS" fogalom is a számítástechnikához kapcsolódik, pontosabban az adatátvitelhez és az információcseréhez. Ez a fogalom olyan fizikai közeget (layer) jelöl, amelyen két tetszőleges pont között az adatcsere a következőképpen történik: Információ kiválasztása (címek, adatok a berendezésről, vezérlőjelek, nyugtázójelek); A kiválasztott információ "becsomagolása", távirattá alakítása; A távirat "kódolása", lefordítása a rendszerben használt "nyelv"-re; A távirat továbbítása, illetve vétel esetén visszaigazolása a buszvezetéken (kábel).

Az összes "BUS-kompatibilis" készülék, amely a rendszert alkotja, adatcserére képes egy kábelen (érpáron), ami a készülékek energiaellátását is biztosítja. A buszrendszer működéséhez tudni kell a következőket: A buszrendszer osztott intelligenciájú, azaz: a működéséhez nincs szükség központi vezérlőegységre; A buszrendszer eseményvezérelt, azaz: busztáviratok csak akkor vannak a buszon, ha valamelyik érzékelő (szenzor) fizikai eseményt érzékel; Az érzékelők által elküldött táviratok a célcím alapján találják meg azt vagy azokat a beavatkozókat, amelyeknek a táviratban lévő parancsot végre kell hajtaniuk.

Az instabus EIB komplex, eseményvezérelt, osztott intelligenciájú, épületfelügyeleti, vezérlési és irányítási, illetve szerelési rendszer szabványleírása (hardver plusz szoftver). Az instabus EIB felügyeleti rendszer az épületbe telepített erős- és gyengeáramú villamos hálózat, a csatlakoztatott fogyasztók, a gépészeti rendszerek és készülékek üzemét felügyeli, illetve távkapcsolati és naplózási lehetőséget biztosít. A rendszer nem gyártófüggő, mivel több európai cég is gyárt a rendszer különböző feladatainak az ellátásához kapcsolódó, egymással együttműködni képes szabványos készüléket, rendszerelemeket és alkatrészeket (hardver + szoftver).

A rendszer működése központi egységet nem igényel, a szükséges vezérlések, kapcsolatok a készülékek (érzékelőszenzor, illetve beavatkozó aktor elemként programozott BUS-résztvevők) logikai kapcsolatainak meghatározásával (úgynevezett logikai cím) és ezek összerendelésével alakulnak ki.

Míg a fizikai címzés a területi elven alapul, illetve a postai címzés logikáját követi, a logikai vagy úgynevezett csoportcím a működési elven alapul, és a megvalósítandó funkciók működéséhez illeszkedik. A felhasználói igények megváltozása esetén nincs szükség a vezérlőrendszer hálózati átalakítására, illetve kapcsolódó szakmunkákra, falak bontására, villanyszerelésre stb., hanem át kell programozni az instabus EIB-hálózaton keresztül a megfelelő, meglévő EIB-kompatibilis készülékeket. 

A funkciók meghatározása: az épületfelügyeleti rendszer (teljes kiépítés esetén) a következő funkciókat biztosíthatja (a teljesség igénye nélkül felsorolva): Állapot-, illetve hibajelek megjelenítése a központi kezelőfelületen vagy a PC-n; Lehetséges ezeknek a jeleknek a központi munkahelyre történő továbbítása, illetve megjelenítése egy másodkijelzőn is; Tűzvédelmi csappantyúk állapotának kijelzése egy adott, központi helyre; Mosdók, WC-k, vizeshelyiségek riasztási állapotának, jeleinek a naplózása, kijelzése egy központi helyre; Monitorok, kapcsolók, megszakítók állapotának kijelzése egy adott, központi helyre; Nyílászárók (ajtók, ablakok, kapuk) állapotának kijelzése egy adott, központi helyre; Épületgépészeti berendezések (fűtés, hűtés, légkezelés, vízgépészet stb.) gyűjtött hibajeleinek megjelenítése egy központi helyen.

Az energiamenedzsment funkció megvalósítása: Kijelölt fogyasztói csoportok lekapcsolása a lekötött teljesítménynek megfelelően előre programozott elsőbbségi (prioritási) rend szerint; Fogyasztási adatok beolvasása a rendszerbe; EIB-interfészes, vagy "S0"-ás hitelesített áramváltós (közvetlen fogyasztásmérő berendezés telepítésével); Erősáramú energiaelosztó rendszer felügyelete, vezérlése; A fő- és alelosztó-berendezések betáp.-oldali, illetve kiemelt leágazásaihoz tartozó kapcsolóinak állapotjelzése, ki-be kapcsolása, sínek (buszok) feszültségfigyelése; Központi és helyi vezérlések, jelszolgáltatás a biztonsági világítási rendszer részére; Világítási áramkörök helyi és központi vezérlése; Közlekedőkben (lépcsőházban és folyosókon) helyi nyomógombos, mozgásérzékelős működtetés és központi távműködtetés; Prioritásfüggő működtetés időprogram alkalmazásával; A biztonsági világítási, illetve térvédelmi CCTV-kamerarendszerhez illeszthető adat- és vezérlőkapcsolat lehetősége; Az alárendelt helyiségekben (kamra, mosdó, előtér, raktár, takarítószertár stb.) a világítás kapcsolása helyi mozgásérzékelő működtetésével és központi távműködtetéssel biztosított.

A világítási rendszerek szabályozása: Az irodákban, a kiemelt helyiségekben, nappali- és hálószobák, uszoda, télikert, fitness-terem stb. (világítási képek lehívása, állandó megvilágítási szintre szabályozás stb.); A külső dísz- és udvar / kert világítás automatikus kapcsolása alkonykapcsolóval és / vagy időprogram szerint úgy a helyszínről, mint a belső terekből; Egyes fogyasztási helyek időprogram szerinti működtetése, helyileg felülbírálható lehetőséggel (szellőző-elszívó berendezések bekapcsolása jelenlétnek-munkaidőnek megfelelően, konyhákban, fürdőkben, a konyhai berendezések meghatározott, időprogramnak megfelelő működtetése, például: más, nagy teljesítményű energiaigényes fogyasztók időszakos kizárásával stb.); Az épületszintenkénti WC-csoportok részére jelenlétfüggő, reteszelt világítási-szellőzési indítási lehetőség megteremtése.

Az árnyékolórendszerek vezérlése: A kézi-automata üzemmód, valamint a helyi, csoportos, illetve a központi működtetési lehetőséggel, a szükséges biztonsági funkciók biztosításával; Az EIB meteo. központ a nedvesség, hőmérséklet, megvilágítási szint jelzése mellett tartalmaz egy szélérzékelő berendezést is, ami vészhelyzet esetén biztosítja a szükséges vezérlést a redőnyök, reluxék, rolók számára; Egyedi helyiséghőmérséklet-szabályozás; Radiátoros, padlófűtésű rendszerek, hűtőgerenda és fan-coil hűtő-fűtő rendszerek számára, igény szerint a befújóventillátorok sebességfokozatainak állításával is; Épületgépészeti, illetve egyedi DDC automatikarendszerek járulékos felügyelete - adatgyűjtés (hőszivattyú, klíma, szellőzés, uszoda-víz technológia stb.); Rendszerintegritási, létesítménygazdálkodási (facility management) funkció, naplózás.

A buszrendszer (sínrendszer) szolgál a különböző önálló (autonóm) rendszerek vezérlő- és állapotjeleinek továbbítására. Így például: gyűjtött hibajelek a hőcserélő, a fűtési-hűtési rendszer, a szellőzőgépház, az uszoda vízgépészeti rendszere, szauna, jacuzzi autonóm rendszereitől. Érzékelőelemek a berendezések mellé telepített instabus  EIB - kompatibilis potenciálmentes kontaktusállapot-érzékelő elemek, amelyek közvetlenül, a buszon (sínen), továbbítják a risztásokat a felügyeleti központba. Működtetőelemek nem szükségesek, mivel a vizualizáló szoftver segítségével az állapotjelek, riasztások közvetlenül a számítógép képernyőjére kerülnek (instabus EIB RS 232 csatolóport); Mérési jelek (hőmérséklet, páratartalom, vízszint stb.) a kazánház, klímagépek autonóm rendszereitől.

Érzékelőelemek a berendezés mellé telepített EIB-kompatibilis analóg-átalakító, elemek, amelyek közvetlenül a buszon továbbítják a mért értéket a diszpécserközpontba. Működtetőelemek nem szükségesek, mivel a mért értékek megjeleníthetőek akár egy instabus EIB-kompatibilis LCD-panelen, akár egy vizualizáló szoftver segítségével a számítógép képernyőjén. A grafikus megjelenítő (vizualizáló) szoftver automatikusan naplózza úgy a risztásokat, mint a beérkező mérési adatokat.

A funkciók megvalósítása: A központi kijelzések és működtetések megvalósítása portára, illetve nappaliba (...) telepített, beépített LCD-s kijelzőegységgel és működtető nyomógombokkal, diszpécserközpontban vektorgrafikus "vizualizáló" (megjelenítő) PC-terminálokon történik. Az önállóan programozható és megfelelő érzékelőegységekkel ellátott elemeket kell a főelosztó-berendezésbe építeni, amely az energialimit túllépésekor először figyelmesztetőjelzést ad, majd megfelelő időkésleltetés után az előzetesen kijelölt fogyasztókat több fokozatban önállóan lekapcsolja (például: 5 csoport, csoportonként 4 fogyasztó stb.).

Az épületgépészeti rendszerek belső hibajelzése alapján a felügyeleti helyiségbe gyűjtött hibajel továbbítása: Minden elosztóberendezés főkapcsolója melléépített elem a kapcsoló segédérintkezőiről vett jel alapján érzékeli a kapcsoló állását, és ezt továbbítani tudja a központi megfigyelőhelyre; Önálló feszültségfigyelő elem beépítésével az egyes elosztókban a feszültség jelenlétét érzékelni lehet, kimaradás esetén a központi felügyeleti hely(ek)re kell jelzést kiadni, illetve a biztonsági világítási rendszer számára indítójelet adni; A folyosó / közlekedő szakaszokon központilag, illetve helyileg működtethető az általános világítás, váltókapcsolószerűen megoldva, a terület határain elhelyezett vezérlőelemekkel, illetve mozgásérzékelő és időkapcsoló elemek komplex vezérlési kapcsolatával.

A helyiségek bejáratai mellett elhelyezett EIB-kezelő felülettel történhet az áramkörök kapcsolása, akár több fokozatban vagy folyamatosan dimmelve (a fényáram szabályozása). A kezelőkészüléken látható LED-ek a lámpacsoportok állapotát mutatják. A világítás akár több, előre beállított program (az úgynevezett eseményvezérlés) szerint is kapcsolható. Emellett a tárgyalótermekben, nappalikban, uszodákban, kertben, igény esetén rádiós távirányító használata is lehetséges.

A világítás időprogram szerint, illetve egy vagy több előre meghatározott központi helyről is kapcsolható. A szobákban, a bejáratok mellett beépített kezelőfelületekkel, a helyiségkönyv szerinti kiírás alapján, meghatározott számú világítási csoport kapcsolható. A rendszer átprogramozható, a kapcsolók és a kapcsolási csoportok összerendelése igény szerint változhat. A kapcsolási csoportok meghatározásakor lehetőleg 30%-a legyen alkalmas dimmelési (fényáram szabályozás) funkcióra is.

A külső, kert- és épületvilágítást a kerttervezés során meghatározott igény szerint átprogramozhatóan kell megoldani. A dugaljak energiaellátó áramkörei a nappali időszakon kívül automatikusan kikapcsolt állapotba kerülnek, ez az állapot helyileg felülbírálható a konyhában és a gépészeti terekben (ilyenkor a csatlakoztatott fogyasztó kb.: fél óráig működjön, majd ismét automatikusan álljon le). A gépészeti berendezések automatikája által kiadott státus- és hibajelek továbbítása a központi felügyeleti helyre a rendszer jelátviteli vonalán az úgynevezett bináris bemeneti elemekkel történik.

Az egyes helyiségek egyedi, teljes körű (hűtés - fűtés) hőmérséklet-szabályozása helyi és központi beavatkozási lehetőséggel, elsősorban a falfűtési - hűtési rendszer beavatkozó-szerveinek szabályozásával biztosított (buszkompatibilis szelepállítók). Az EIB-felügyeleti rendszer képes a helyi szabályozás alapjeleinek, helyi (jelenléttől függő, illetve központi) órajelfüggő átállítására (nappali - éjszakai átkapcsolás stb.).

Megfelelő szakismerettel és felkészültséggel, a fent ismertetett technika elsajátításával, az igények egyértelmű megfogalmazásával energiatakarékos és környezetkímélő rendszer alakítható ki, amely garanciája lehet minden korszerű épület szakmai alapokra helyezett üzemeltetésének, karbantartásának és a létesítménygazdálkodásnak.

 

Épületek biztonságtechnikája: 

Az jellemzően már köztudomású, hogy az épületek napjainkban nagy értéket képviselnek. Ezt az értéket hivatott felügyelni, illetve az esetleges károsodásoktól megóvni a biztonságtechnika. Legfontosabb szempont ez esetben is természetesen az épületet használó, benne tartózkodó (lakó és / vagy dolgozó) emberek biztonsága és védelme.

Ezt a feladatot alapszinten, tehát az emberek időjárási hatásoktól történő megóvását, biztonságérzetüket általában az épület biztosítja, hiszen eredendően, illetve elsődlegesen ez az építészet és az építés célja. Ugyanakkor a különböző épületfajtáknak más-más biztonsági követelményeket kell kielégíteniük, ezeket a szempontokat már az építészeti műszaki tervezés időszakában figyelembe kell venni. Hiszen mások a biztonsági szempontok egy családi lakóháznál, mások egy ipari vagy mezőgazdasági épületnél és megint mások egy középület esetében.

Napjainkban igen sok funkció ellátására készülnek épületek. Az ipari épületek a bennük  alkalmazott technológia, illetve a technológiához használt anyagok miatt követelnek fokozott biztonságot, amelyet folyamatirányító berendezésekkel, képi és egyéb megfigyeléssel, az irányítás, a vezérlés illetéktelenek által nem befolyásolható módon történő, szakszerű kialakításával biztosíthatunk.

A közintézmények, hivatalok, irodaházak az épületben dolgozó, illetve ügyfélként a létesítményben tartózkodó, gyakorta viszonylag nagy számú ember miatt lehetnek veszélyesek. Éppen ezért teljes körű felügyeletet igényelnek, amely megvalósítható a belépés ellenőrzésével, az épület területének különböző zónákra történő felosztásával, amelyekbe megkülönböztetett (differenciált) beléptetést lehet biztosítani, az esetleges titkos adatokat tartalmazó helyiségek megfelelő építészeti műszaki kialakításával és elhelyezésével, elektronikus védelmi eszközök alkalmazásával stb.

Mindezek mellett fontos szempont még a tűzvédelem is. A gyakorta viszonylag nagy számú benntartózkodó ember számára biztosítani kell az esetlegesen keletkező tűz előrejelzését, a menekülőutak jól látható megjelölését és gyors szabaddá tételét, ezenkívül pedig a fontos berendezések és adatok is megóvandók a tűzkártól.

Idevonatkozóan az még megemlítendő, hogy a legigényesebb biztonsági követelmények és az ehhez szükséges eszközök napjainkban jellemzően a bankok, a pénzintézetek épületeiben kerülnek kialakításra, megvalósításra.

Ugyanakkor mivel természetes módon ez egyes emberek, családok, lakóközösségek számára is fontos a biztonság, így a családi lakóépületekben, társasházakban, illetve többszintes, soklakásos lakóépületekben is biztosítani kell az esetleges tűz, a közműhibák jelzését, a betörés, a behatolás, a személyek elleni támadás megakadályozását, valamint az idősek, a betegek, az egyedülállók számára a jeladás, a segélykérés lehetőségét.

A fent kürülírtakból már némileg érzékelhető, hogy napjainkban milyen fontos az épületekkel kapcsolatos biztonságtechnika, az ezzel kapcsolatos fogalmak, követelményrendszerek, előírások, illetve a mindehhez szükséges eszközök naprakész ismerete, magyarul az ezirányú szakismeret és szakmai gyakorlati tapasztalat.

Ha valamilyen épület biztonságát meg kívánjuk oldani, akkor mindig az adott létesítményre vanatkozóan ki kell alakítani a biztonsági stratégiát. Az épületek biztonságtechnikájának anyagi vonzata is van. Ugyanakkor lehetőség van az épület biztonságtechnikára fordítandó pézeszközök optimum közeli megállapítására. Ehhez mindig mérlegelni kell a kockázati tényezőket, majd az egyes kockázati fokozatokhoz megállapítható a szükséges eszközök és intézkedések összessége.

Elektronikus jelzőrendszerek: Az utóbbi évtizedek tudományos és technikai fejlődése olyan eszközöket adott a szakemberek kezébe, amelyek korábban csak az űrkutatás vagy a hadsereg technikai arzenáljában létezhettek. Például: a zártláncú videofelügyeleti rendszer előnye, hogy a megfigyelés térben és akár időben is elválik a valóságos eseményektől, azaz: a megfeigyelést végzőnek nem szükséges az adott helyszínen tartózkodnia, és ha élőben lemaradna az eseményekről, felvételről még visszanézheti azokat.

Ahhoz hogy a porta / dolgozószoba stb. monitorán képet vagy képeket kapjunk a minket körülvevő világról, az élőképet kábelen vagy más elektronikus médián szállíthatóvá kell tenni, amihez az optikai képet villamos jellé kell alakítani. Ezt az átalakítást végzik a videokamerák, amelyek ma már kisméretű félvezetős eszközök, így aztán nem nehéz őket a megfigyelés helyszínére telepíteni, sőt igény esetén akár elrejteni.

Esztétikus külső megjelenésük, kis méretük jól rejtőzik akár a diszkertben, akár a tetszőleges építészeti stílusok között. Teret kaphatnak a videokamerák a bejárati kapuban, a látogatóink bebocsátásánál, a gyerekek vagy a betegek felügyeleténél, a parkoló szemmel tartásánál, illetve az iroda, a kereskedelmi bolt, az ipari üzem, a mezőgazdasági birtok, valamint a nyaraló távfelügyeleténél is egyaránt.

Sajnálatos módon napjainkban a vagyon elleni támadások egyre szaporodnak, ez a jelen korunk egyik kedvezőtlen járulékos velejárója, ugyanakkor ezeknek a vagyon elleni támadásoknak az elhárítása megfelelő szakértelmet, gyakorlati tapasztalatot igényel, és jellemzően egyre költségesebb feladat. Az általános szakmai gyakorlat többnyire az, hogy a riasztóközpontot, a mozgás-, törés-, nyitásérzékelőket az épület elkészülte után szerelik fel. A biztosítótársaságok pedig ezügyben szigorú feltételeket szabnak, belső előírásaik szabályozzák a biztosítási kör garanciális feltételeit.

Ugyanakkor az is bizonyos, hogy tetszik vagy nem, akkor is tudomásul kell venni, hogy abszolút betörésálló szerkezet nincs, és abszolút betörésbiztos épület pedig nem létezik. Mert nem csupán a biztonságtechnika fejlődik, tökéletesedik, hanem sajnos a betörési, behatolási technika is. A behatolás, a betörés jelzése, még ha jól működik is, önmagában nem elegendő, ha nincsenek olyan személyek a közelben, akik ezt időben érzékelhetik, és a behatólónak elég ideje marad nemcsak a behatolásra, eltulajdonításra, rongálásra, hanem még a helyszín elhagyására is.

Idevonatkozóan talán annyi még elmondható, hogy általában a legtökéletesebb vagyonvédelem és a legátfogóbb biztosítási fedezet mellett is előfordulhatnak olyan károk, amelyeket már biztosítással sem lehet lefedni, vagy lefedésük igencsak gazdaságtalan lenne, ezt szokták a vonatkozó szaknyelvben a maradék kockázatnak nevezni.

 

Jó egészséget kívánva,

Tisztelettel üdvözli,

Tuba Imre

okl. építész építőmester, ingatlanszakember

Tuba Építész Iroda

. 

. 


. 

. 

Online kapcsolatfelvétel

. 

. 

Kapcsolatfelvétel

Név *:
E-mail cím *:
Telefonszám *:
Üzenet:

A csillaggal (*) jelölt mezők kitöltése kötelező!

 

 

Ajánlatkérés

Név *:
E-mail cím *:
Telefonszám *:
Ajánlatot szeretnék kérni a következőre *:


















Üzenet:

A csillaggal (*) jelölt mezők kitöltése kötelező!

 

 

Kérdőív

Kérjük, hogy az alábbi kérdőív kitöltésével segítse a munkánkat! Köszönjuk!

Név *:
E-mail cím *:
Telefonszám:
Hogyan talált ránk?:




Üzenet:

A csillaggal (*) jelölt mezők kitöltése kötelező!

. 

.